In het Didam-arrest van 26 november 2021 werd door de Hoge Raad geoordeeld dat overheidslichamen bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, in acht moeten nemen. Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit volgens de Hoge Raad voort dat een overheidslichaam dat een onroerende zaak wil verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak. Dit speelt wanneer er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat hiervoor meerdere gegadigden zullen zijn. De Hoge Raad heeft hierbij ook een uitzondering geformuleerd. Een overheidslichaam hoeft geen mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure aan (potentiële) gegadigden te bieden indien op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van de onroerende zaak. In dat geval dient een overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat eenieder daarvan kennis kan nemen.
In dit artikel wordt er aan de hand van recente rechtspraak in gegaan op wat het Didam-arrest betekent voor de praktijk van gebiedsontwikkeling.
Toepassing Didam-arrest bij een-op-een verkoop van grond door een gemeente aan een woningcorporatie (ECLI:NL:RBMNE:2022:3350):
Op 22 augustus 2022 is door de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland een uitspraak gedaan over een grondverkoop van de gemeente Almere aan de woningcorporatie Ymere. In deze uitspraak geeft de voorzieningenrechter een duidelijk kader voor de toepassing van het Didam-arrest bij de verkoop van grond aan een woningcorporatie.
Woningcorporatie Ymere is voornemens om op een perceel in Almere Buiten 120 sociale huurwoningen te bouwen. Deze gronduitgifte wordt gedaan in het licht van prestatieafspraken en ter nakoming van een eerder overeengekomen bouwclaim. De andere woningcorporaties die werkzaam zijn binnen de gemeentegrens zijn akkoord met de uitgifte. Een derde partij meent echter dat de gemeente ten onrechte een-op-een heeft gecontracteerd. De rechtbank geeft de derde partij ongelijk en is van mening dat het de gemeente is toegestaan om ter uitvoering van prestatieafspraken een-op-een uitgifteafspraken met een woningcorporatie te maken. Het is objectief en toetsbaar dat een woningcorporatie koopgegadigde is. Ook is er sprake van een redelijk criterium, omdat de gronduitgifte bijdraagt aan de verwezenlijking van prestatieafspraken, de uitvoering van de wettelijke taak van de gemeente Almere en de behartiging van publieke belangen. Ook is de uitvoering van de taken door de woningcorporatie uit hoofde van de Woningwet met waarborgen omkleed. Zodoende mag de gemeente een woningcorporatie aanmerken als enige serieuze gegadigde, temeer de andere in de gemeente werkzame woningcorporaties op voorhand al akkoord zijn gegaan met de gronduitgifte. Tot slot oordeelt de rechtbank dat het voor de gemeente volstaat om de een-op-een verkoop bekend te maken via de gemeentelijke website.
Doorwerking Didam-arrest op eerder gesloten overeenkomsten (ECLI:NL:RBMNE:2022:1017 en ECLI:NL:RBNHO:2022:7046):
Op 18 maart 2022 heeft de rechtbank Midden-Nederland zich uitgelaten over de vraag of de gemeente Nieuwegein uitvoering mocht geven aan een onderhands tot stand gekomen koopovereenkomst met betrekking tot een onroerende zaak. De gemeente Nieuwegein en Shell sluiten op 25 november 2020, geruime tijd voordat de Hoge Raad op 26 november 2021 het Didam-arrest wees, een koopovereenkomst voor een kavel op een bedrijvenpark. Eiser was voornemens om op dit kavel een tankstation met autowasstraat te realiseren en had hier al regelmatig contact over gehad met de gemeente. De gemeente verkocht zonder een openbare biedingsprocedure het kavel aan Shell. Naar aanleiding daarvan spande eiser een kort geding aan. Met een beroep op het Didam-arrest eist eiser een verbod op de uitvoering van de koopovereenkomst.
Volgens de voorzieningenrechter was de gemeente al voor het Didam-arrest gebonden aan het gelijkheidsbeginsel. De invulling die de Hoge Raad geeft aan bestaand recht, kan de gemeente niet zien als nieuwe regelgeving. De gemeente had daarom in overeenstemming met het gelijkheidsbeginsel behoren te handelen. Volgens de voorzieningenrechter heeft de gemeente dan ook geen gelijke kans aan eiser gegeven om mee te dingen en derhalve het gelijkheidsbeginsel niet voldoende in acht genomen. Ook heeft de gemeente het voornemen tot onderhandse verkoop niet tijdig voorafgaand aan de verkoop bekend gemaakt. De voorzieningenrechter oordeelt dat er vooralsnog geen uitvoering mag worden gegeven aan de koopovereenkomst. De gemeente wordt de mogelijkheid geboden om alsnog een transparante en non-discriminatoire verkoopprocedure te organiseren of een gemotiveerde bekendmaking van de beslissing om onderhands de locatie uit te geven te publiceren.
Bovengenoemde uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland staat op gespannen voet met een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland. Hierin wordt geoordeeld dat de gemeente Beverwijk niet verweten kan worden dat zij de verlenging van huurovereenkomsten ten behoeve van de exploitatie van strandhuisjes niet vooraf bekend heeft gemaakt. De rechtbank wijst erop dat het Didam-arrest stamt van na die verlenging en dat de gemeente daar dus geen rekening mee heeft kunnen houden. Een bekenmaking vindt de Rechtbank Noord-Holland dan ook niet nodig. Volgens de voorzieningenrechter vormt het Didam-arrest geen belemmering voor de verlenging van huurovereenkomsten.
Het Didam-arrest is ook van toepassing op ruilovereenkomsten (ECLI:NL:RBOBR:2022:2962):
Op 8 juli 2022 heeft de rechtbank Oost-Brabant zich uitgelaten over de vraag of de provincie Noord-Brabant uitvoering mag geven aan een voorgenomen grondruil met een particulier. In de publicatie van de provincie waren criteria genoemd op grond waarvan werd gesteld dat voor de percelen slechts één serieuze gegadigden in aanmerking komt. De voorzieningenrechter oordeelt in dit geval dat de aangevoerde criteria objectief, toetsbaar en redelijk waren. Het gevraagde verbod om uitvoering te geven aan de transactie werd zodoende afgewezen.
De voorzieningenrechter bevestigt dat het Didam-arrest van toepassing is op de grondruil. In dit geval was de een-op-een grondruil toegestaan omdat de particulier beschikte over ruilgronden die de overheid nodig had, er sprake was van vervulling van een publieke taak (het bereiken van de natuurdoelstelling) en de onderliggende afspraak over de bedrijfsverplaatsing gerespecteerd diende te worden door de overheid.
Een-op-een verkoop toegestaan, ondanks een bod van een andere gegadigden (ECLI:NL:GHARL:2022:6448):
Op 26 juli 2022 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden geoordeeld over de vraag of de gemeente Oldambt grond mocht verkopen aan een bepaalde partij, terwijl een andere omwonende ook een bod had gedaan. De gemeente had al in 1993 toegezegd aan de koper met hem te zullen onderhandelen als het gemeentelijk perceel eventueel verkocht zou worden. Als zodanig is die toezegging echter onvoldoende om te kunnen concluderen dat de beoogd koper als enige serieuze gegadigden voor de koop in aanmerking komt.
Het hof oordeelt dat de gemeente als gevolg van het besluit uit 1993 niet bij voorbaat mocht aannemen dat alleen de beoogd koper als serieuze gegadigde in aanmerking zou komen. De gemeente moest de belangen en wensen van de overige (potentiële) gegadigden inventariseren en bij de onderhandelingen met de koper betrekken. Dit heeft de gemeente volgens het hof op voldoende wijze gedaan. De gemeente heeft een bewonersbijeenkomst georganiseerd waarbij de aanwezigen zijn geïnformeerd over de stelling van de beoogd koper dat hij een eerste recht van koop zou hebben. Zodoende heeft de gemeente rekening gehouden met de behoefte van omwonenden aan een ongewijzigd gebruik. Daarnaast is er een te verdedigen invulling gegeven aan de eerdere onderhandelingstoezegging. Derhalve heeft de gemeente volgens het hof voldoende transparant gehandeld.
