Volledig circulair bouwen – nog toekomstmuziek

In het coalitieakkoord tussen VVD, D66, CDA en ChristenUnie wordt aangegeven dat de coalitie met een hernieuwde nationale woon- en bouwagenda komt, waarbij zij circulair bouwen zullen stimuleren. De doelstellingen van 2030 zien op het drastisch verminderen van de Co2-uitstoot. In 2050 wil Nederland zelfs volledig circulair zijn. In combinatie met de toenemende schaarste aan grondstoffen, is circulariteit ook in de vastgoed – en bouwwereld aan de orde van de dag. Volledige circulariteit blijkt vooralsnog een enorme opgave, nu huidig recht slechts een beperkt instrumentarium biedt. Specifieke wet- en regelgeving is nodig om over te stappen op volledig circulair bouwen.

Circulair bouwen versus volledig circulair bouwen

Circulair bouwen is een vorm van duurzaam bouwen, waarbij de principes van circulariteit in de bouw worden toegepast: producten van nu zijn de grondstoffen voor later. Na gebruik kunnen producten gedemonteerd worden en de materialen opnieuw worden gebruikt. Een gebouw is circulair als bij de bouw en het beheer voorraden in een gesloten kringloop worden gehouden, zonder schadelijke emissies naar de lucht, water en bodem. Het doel van circulariteit is het voorkomen, dan wel beperken van afval. Voorbeelden uit de praktijk van dit soort circulaire gebouwen zijn Hotel Jakarta in Amsterdam en Atlas, het hoofdgebouw van de TU Eindhoven. 

Volledig circulair bouwen gaat nog een stap verder. Van volledig circulair bouwen is sprake als alle onderdelen van een gebouw:

• herbruikbaar zijn, bij voorkeur in dezelfde vorm en maat. Hiermee is materiaalverlies te voorkomen en wordt de uitstoot beperkt;
• reeds gerecycled zijn;
• bij voorkeur tientallen jaren meekunnen;
• voorzien zijn van slimme apparatuur;
  • voorbeelden: sensoren die warmteverlies meten, bewegingssensoren, waterlekkage sensoren, smart buttons; en
• juridisch gezien geen eenheid vormen. 

Beperkingen van het huidige recht

Naar huidig recht is het in beginsel niet mogelijk om de juridische eigendom te hebben van één of meerdere onzelfstandige onderdelen van een gebouw. In het privaatrecht ligt het eenheidsbeginsel verankerd: door natrekking vormen de onderdelen van gebouwen bestanddelen van deze gebouwen. Mochten onderdelen van een gebouw geen bestanddeel vormen, dan zijn zij doorgaans alsnog indirect verenigd met de grond waarop dit gebouw staat. De eigendom van de grond trekt deze onderdelen alsnog na. Het gevolg is dat onderdelen van onroerende zaken daarmee tevens kwalificeren als onroerende zaken. De natrekkingsregels bieden weliswaar rechtszekerheid, maar staan haaks op de mogelijkheid tot volledig circulair bouwen. 

Een gebouw dat volledig circulair is houdt in dat er geen sprake is van verwerving van de juridische eigendom van (onderdelen van) het gebouw. De onderdelen van het gebouw blijven namelijk onderdeel van de fabrikant en / of leverancier van de onderdelen. Het gebouw dient niet meer als één object te worden gezien, maar zal bestaan uit losse objecten met meerdere eigenaren. Het gevolg is dat dat de onderdelen van een gebouw dienen te worden gehuurd of geleased van de leverancier / fabrikant, die eigenaar blijft van de onderdelen. In de huur- of leaseovereenkomsten kan een terugnameverplichting worden opgenomen, waarbij de onderdelen van het gebouw verplicht moeten worden hergebruikt voor hetzelfde gebouw. 

Volledig circulair bouwen vormt daarmee in theorie een soep van evenveel huur- of leasecontracten als dat er onderdelen in het gebouw zijn. Daarnaast moeten deze contracten op elkaar worden afgestemd, onder andere betreffende de levensduur, technische uitwisselbaarheid, onderhoud en vervanging van onderdelen, om de volledige circulariteit van het gebouw te waarborgen. 

Oplossingen binnen het huidige recht

Diverse oplossingen zijn aan te dragen. In de literatuur is geopperd om een Madaster in te voeren. Dit materialenkadaster zou een platform zijn vergelijkbaar met het Kadaster, waar gegevens over gebouwen en materialen kunnen worden bewaard. Zowel bij de bouw als bij de ontmanteling van een gebouw zou daarmee duidelijk worden wie tot welk onderdeel gerechtigd is. Echter, de regels van natrekking blijven gelden. Bij de ontmanteling van een gebouw kan een Madaster wel een rol spelen door de registratie van de verschillende rechten van fabrikanten en/of leveranciers en wie welke (wegneem)rechten heeft. 

Een wegneemrecht (“ius tollendi“) geeft iemand de bevoegdheid om de door hem toegevoegde bestanddelen aan een andere (hoofd)zaak weg te nemen. De bezitter die zijn ius tollendi uitoefent, wordt door het wegnemen eigenaar van de weggenomen zaken. Het wegneemrecht mag alleen worden uitgeoefend als de zaak in de oude toestand kan worden teruggebracht. Het zal daarom bij de uitoefening van het wegneemrecht praktisch steeds gaan om het wegnemen van toegevoegde zaken die op grond van de verkeersopvatting of de natrekking door de grond bestanddeel zijn geworden. 

Een belangrijk – en in de praktijk vaak gebruikt – middel om natrekking door een onroerende zaak te doorbreken, is het vestigen van een opstalrecht. Het opstalrecht is het recht om in, op of boven een onroerende zaak van iemand anders gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben. Daarnaast wordt een opstalrecht ingeschreven in de openbare registers, waarbij het voor derden zichtbaar is wie gerechtigd is tot dit opstalrecht. 

De huidige oplossingen binnen de wet richten zich daarbij vooral op het beperken van de natrekking, dan wel het verruimen van de mogelijkheden om de natrekking te beperken. De instrumenten om de natrekking te doorbreken en te beperken zijn daarmee weliswaar aanwezig, maar leiden niet tot volledige circulariteit vanuit juridisch perspectief. 

Afsluiting

Om daadwerkelijk over te kunnen gaan tot volledige circulariteit zou de juridische definitie van ‘eigendom’ moeten worden veranderd, in plaats van het laveren tussen de beperkingen in de huidige wet. De gedachte van volledige circulariteit gaat verder dan die van het klassieke eigendomsrecht. Nieuwe werkwijzen rondom de bouw, planning van onderhoud en vervanging van materialen is nodig. 

Een minder rigoureuze stap dan het juridische eigendomsbegrip veranderen, is in de literatuur geopperd met het opstellen van aparte wet- en regelgeving. Het opstellen van een circulariteitswet voor (specifieke) gebouwen zou bijvoorbeeld een oplossing kunnen zijn. Dit is echter nog toekomstmuziek, op dit moment bestaat binnen het huidige recht derhalve geen mogelijkheid tot de realisering van volledig circulaire gebouwen. 

Wij houden de ontwikkelingen op het gebied van (volledige) circulariteit nauwlettend in de gaten.