Wanneer staat eigen onderzoek een beroep op een garantie in de weg?

In de vastgoedwereld wordt het vaak als een zekerheid gezien: garanties in de koopovereenkomst beschermen de koper. In deze bijdrage gaan we na welke impact een door koper uitgevoerd (due diligence) onderzoek kan hebben op afgegeven garanties.

Wat zijn garanties?

Contractspartijen dienen hun verplichtingen na te komen. Dit principe vormt de kern van het Nederlandse verbintenissenrecht. Daarnaast geldt bij koop dat een afgeleverde zaak in materieel opzicht aan de overeenkomst moet beantwoorden (artikel 7:17 BW). Voor dat laatste geldt dat een koper mag verwachten dat de gekochte zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij of zij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen en dat het goed de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een bijzonder gebruik indien dat in de overeenkomst is voorzien (artikel 7:17 lid 2 BW).

Door een verkoper afgegeven garanties in een koopovereenkomst kunnen invulling geven aan de eigenschappen die de koper van de gekochte zaak mag verwachten en geven aldus invulling aan de verplichtingen van de verkopende partij.

Hoewel juridisch gezien het begrip garantie geen vaststaande betekenis heeft, komt het er in de (vastgoed)transactiepraktijk op neer dat de entiteit die de garantie afgeeft aansprakelijkheid aanvaardt voor het uitblijven of juist intreden van bepaalde feiten of gebeurtenissen, waarvoor hij of zij instaat.

Bij een schending van die garanties kan een verkoper jegens een koper aansprakelijk zijn op grond van de tussen partijen geldende overeenkomst, omdat de verkoper tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de overeenkomst (artikel 6:74 BW). Daarnaast zou een koper – indien dit niet is uitgesloten in de koopovereenkomst – een beroep kunnen doen op een tekortkoming vanwege non-conformiteit van de gekochte zaak (artikel 7:17 BW). Een geslaagd beroep op wanprestatie geeft recht op wettelijke en contractuele remedies zoals nakoming (artikel 7:21 BW) en (vervangende) schadevergoeding (artikel 6:74 BW (jo artikel 6:87 BW)).

Beperking garanties

De vraag is of een verkoper een beroep op een geschonden garantie en/of non-conformiteit kan pareren vanwege een eigen (due diligence) onderzoek door een koper, en (mogelijke) feitelijke kennis van de geschonden garantie en/of gebreken. In de jurisprudentie en literatuur valt ten aanzien hiervan de volgende argumentatielijn te ontdekken:

• De mededelingsplicht van een verkoper, waaronder het afgeven van een garantie, weegt zwaarder dan de onderzoeksplicht van een koper. Naarmate de koper deskundiger is, weegt zijn eigen onderzoeksplicht zwaarder.
• In het algemeen mag worden afgegaan op de juistheid van door verkoper gedane mededelingen, zeker als die mogen worden opgevat als verklaringen omtrent de aan- of afwezigheid van bepaalde eigenschappen van het gekochte.
• Het enige feit dat er (due diligence) onderzoek over de gekochte zaak door een koper is uitgevoerd, sluit een beroep op garantiebepalingen niet uit. Onderzoek en daarmee mogelijk verkregen bekendheid van de feiten door de koper doet niet (altijd) af aan een door een verkoper verstrekte garantie.
• Indien een koper feitelijk wist, bijvoorbeeld vanwege een eigen (due diligence) onderzoek, dat een garantie niet juist was, kan dit mogelijk een geslaagd beroep op garantiebepalingen in de weg staan. Wetenschap van de koper is mede bepalend voor het antwoord op de vraag welke eigenschappen de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Ook uit de wet (artikel 7:17 lid 5 BW) volgt dat een koper zich er in het algemeen niet op kan beroepen dat de zaak non-conform is als hem dit ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn. Het is ook om die reden dat in een koopovereenkomst dikwijls wordt opgenomen dat koper verklaart dat koper niet bekend is met het feit dat sprake is van een inbreuk op een door verkoper gegeven garantie wat kan resulteren in aansprakelijkheid van de verkoper.

Afsluiting

Uiteindelijk blijft de hoofdregel dat een verkoper verplicht is tot nakoming van wat is overeengekomen. Echter bij transacties waarin beide partijen professioneel en goed geïnformeerd zijn, kan feitelijke kennis van non-conformiteit door eigen onderzoek een succesvol beroep op een garantie ondermijnen. Het verdient daarom aanbeveling om naast garanties ook concrete vrijwaringen overeen te komen, waarmee partijen specifieke risico’s kunnen adresseren die tijdens het due diligence-onderzoek aan het licht zijn gekomen.

Meer weten? Onze specialisten Michelle Koomen en Jordie Bakker denken graag mee.