Wet betaalbare huur: een zegen of een vloek voor de middenhuur?

Eerder schreven wij een artikel over de plannen van het kabinet om de middenhuur te reguleren. Op maandag 27 februari jl. heeft minister de Jonge zijn langverwachte wetsvoorstel in consultatie gebracht; de Wet betaalbare huur. De wet lag tot 28 maart ter consultatie. Hierna wordt de wet voorgelegd aan de ministerraad. Vervolgens zal de Raad van State een advies uitbrengen, waarna de Wet betaalbare huur (mogelijk) door de regering wordt ingediend bij de Tweede Kamer. Wordt de wet aangenomen door de Tweede Kamer, dan gaat deze naar de Eerste Kamer. Vooralsnog moet de wet op 1 januari 2024 in werking treden.

Wet betaalbare huur 

Met de Wet betaalbare huur wordt een betaalbaar huursegment voor mensen met een middeninkomen beoogd: “De wet zet in op 4 doelen: meer betaalbare huurwoningen, betere bescherming van huurders, verduurzaming van de woningen en blijvende investeringsbereidheid in nieuwbouw.” (zie de website van de Rijksoverheid). 

De Wet betaalbare huur bevat twee componenten: 

1. De bestaande huurprijsbescherming op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor het lage segment (ook wel het ‘sociale’ segment genoemd) wordt uitgebreid naar het middensegment; en
2. De huurprijsbescherming op basis van het WWS wordt voor alle huurders en verhuurders in het lage en middensegment dwingend. 

Ad 1) Uitbreiding huurprijsbescherming 

Verhoging liberalisatiegrens 

Allereerst wordt de huurprijsbescherming uitgebreid door verhoging van de liberalisatiegrens. Er ontstaat hierdoor een gereguleerd laag segment tot de huidige liberalisatiegrens – woningen met een aanvangshuurprijs tot en met EUR 808,06 corresponderend met 148 punten – en een ”gereguleerd middensegment” van zelfstandige huurwoningen met een huurprijs corresponderend met 149 WWS-punten (EUR 808,07) tot en met 186 WWS-punten (EUR 1.021,02 prijspeil januari 2023, EUR 1.123,13 na indexering per 1 juli 2023, daarna zal de indexering per 1 januari 2025 jaarlijks op 1 januari plaatsvinden). Woningen die aan dit puntenaantal voldoen vallen met deze wet binnen de door het WWS geboden bescherming voor huurwoningen onder de liberalisatiegrens. 

Maximale jaarlijkse huurprijsstijging 
Daarnaast wordt de huurprijsbescherming uitgebreid door de jaarlijkse huurprijsstijging voor het middensegment te maximeren op de CAO-loonontwikkeling + 0.5%. Dit kan er echter niet toe leiden dat de huurprijs hoger wordt dan het maximum zoals volgt uit de WWS-puntentelling. 

Impuls voor verduurzaming en investeringsbereidheid in de nieuwbouw 
Verder wordt in de memorie van toelichting op de Wet betaalbare huur benoemd dat het WWS gemoderniseerd wordt door een wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte. Het doel van het moderniseren van het WWS is om de waardering van kwaliteitsaspecten van de huurwoning te verbeteren en daarmee te zorgen dat het stelsel beter aansluit bij de kwaliteit van de middenhuur die tegenwoordig wordt gebouwd. 

Zo worden er onder andere extra punten toegekend aan huurwoningen met een ‘goed’ energielabel (A of hoger) en punten afgetrokken voor woningen met een ‘slecht’ label (E, F en G). Ook komt er een betere waardering voor buitenruimtes. Grotere buitenruimtes krijgen meer punten toebedeeld. Deze maatregelen moeten een betere prijs-kwaliteit verhouding realiseren voor huurders, en verhuurders aanzetten tot het verwezenlijken van duurzame en geschikte woningen. 

De modernisering betreft verder een tijdelijke prijsopslag van nieuwbouwprojecten die worden opgeleverd na 1 januari 2024 en waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2025. Deze opslag op de maximale huurprijs bedraagt 5% voor 10 jaar. 

Ad 2) WWS dwingend 

Met de Wet betaalbare huur wordt een landelijke, dwingende norm geïntroduceerd met betrekking tot maximale huurprijzen, waaraan verhuurders van gereguleerde huurwoningen (dus het lage en middensegment) zich moeten houden. 

Allereerst krijgen gemeenten een toezichthoudende rol op de hoogte van huurprijzen en worden zij belast met de handhaving (het opleggen van boetes) als verhuurders te hoge huren vragen. Daarnaast wordt de positie van de huurder verder versterkt door de mogelijkheden te verbreden die huurders hebben om hun (actuele) huurprijs te laten toetsen. Met de Wet betaalbare huur krijgt de Huurcommissie namelijk de mogelijkheid om ook na die zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst de huurprijs te toetsen. Op die manier kunnen huurprijzen van woningen die in het lage of middensegment zitten altijd door de Huurcommissie worden verlaagd. Ten slotte worden verhuurders verplicht om bij de aanvang van nieuwe huurovereenkomsten de huurder te informeren over het aantal punten dat de woonruimte heeft en welke maximale huurprijs daarbij hoort op grond van het WWS. Door deze verplichting moeten verhuurders bij het aangaan van een huurovereenkomst al op de hoogte zijn van de punten en maximale huurprijs die bij de woonruimte horen en hier transparant over communiceren. 

Het dwingend maken van het WWS moet op termijn door handhaving leiden tot een huurverlaging voor circa 163.000 zelfstandige huurwoningen met een gemiddeld bedrag van EUR 145,00 per maand per woning. 

Nieuwe en bestaande huurovereenkomsten 
De Wet betaalbare huur zal in beginsel slechts van toepassing zijn op nieuwe huurovereenkomsten aangegaan na inwerkingtreding van de wet. Dit betekent dat bestaande huurovereenkomsten voor woningen met bijvoorbeeld 160 WWS-punten, die in het zogenaamde ‘middensegment’ vallen, gedurende de huurovereenkomst niet vallen onder de wet. Eindigt deze huurovereenkomst en vindt de verhuurder een nieuwe huurder, dan zal de huurovereenkomst van die nieuwe huurder wel onder de wet vallen. 

Er is echter één uitzondering voor bestaande huurovereenkomsten. Het kabinet acht het wenselijk om in te grijpen in bestaande huurovereenkomsten die betrekking hebben op zelfstandige woonruimten die volgens het huidige systeem qua punten gereguleerd zouden moeten worden (148 WWS-punten of lager). Een weg naar de Huurcommissie in deze huidige vorm is niet mogelijk, dit kan namelijk alleen binnen zes maanden na het aangaan van de huurovereenkomst. Heeft de huurder deze termijn laten verstrijken, dan kan hij niet meer naar de Huurcommissie. De Wet betaalbare huur bepaalt daarom dat de bepalingen omtrent de gereguleerde huurprijs na een jaar na inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur van toepassing zijn op deze huurovereenkomsten. In tegenstelling tot de huidige situatie kunnen huurders, ook al hebben zij die termijn van zes maanden om hun oorspronkelijke huurprijs aan te vechten laten verstrijken, de huurprijs dan alsnog laten corrigeren. 

Gevolgen van de Wet betaalbare huur

De vraag is of het kabinet met deze Wet betaalbare huur haar beoogde doelen bereikt, en deze niet voorbijschiet. Voor de mogelijke gevolgen van de Wet betaalbare huur verwijzen we graag naar ons vorige artikel.