Inleidende opmerkingen

Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur (Wbh) op 1 juli 2024 is de huurmarkt in Nederland aanzienlijk veranderd. Met de Wbh wordt beoogd om huren betaalbaar te houden, maar de effecten roepen gemengde reacties op. Zo waarschuwde DNB-president Klaas Knot recent dat de Wbh averechts lijkt te werken: het aanbod van huurwoningen  is volgens hem met 38% gedaald, terwijl huurprijzen paradoxaal genoeg zijn gestegen. Vooral kleinere verhuurders trekken zich terug, deels door aanvullende maatregelen zoals de opkoopbescherming en strengere regels in box 3. Grote beleggers blijven actief, maar tonen minder interesse in de bouw van woningen in het middensegment die nu juist essentieel zijn voor de doorstroming op de woningmarkt.

Eerder hebben wij u al geïnformeerd over de Wbh en de mogelijke gevolgen daarvan. Omdat de Wbh inmiddels ruim vier maanden geleden op 1 juli 2024 in werking is getreden, is het tijd om een aantal voor de praktijk belangrijke veranderingen onder elkaar te zetten.

Verhoging van de liberalisatiegrens

Met de invoering van de Wbh zijn de grenzen voor huurprijsbescherming voor zelfstandige woningen aangepast door een verhoging van de liberalisatiegrens: de gereguleerde huur geldt niet alleen voor sociale huurwoningen (het lage segment) maar ook voor zgn. middenhuurwoningen (het middensegment). Dit resulteert als het ware in drie in plaats van twee huursegmenten als het om zelfstandige woningen gaat. Het lage segment betreft  zelfstandige woningen tot en met 143 WWS-punten, wat volgens het Woningwaarderingstelsel (WWS) neerkomt op een huurprijs van maximaal €879,66 (prijspeil per 1 juli 2024).Voor het middensegment vanaf 144 tot en met  186 WWS-punten geldt  een maximale huurprijs van €1.157,95 (prijspeil per 1 juli 2024). Boven deze grens valt het niet-gereguleerde hoge segment (de vrije sector).

Maximale jaarlijkse huurprijsverhoging

In het lage segment mag de huurprijs jaarlijks maximaal worden verhoogd met een percentage dat bij ministeriële regeling wordt vastgesteld en die overeenkomt met de gemiddelde CAO-loonontwikkeling + 0%.  Voor het middensegment is de maximale verhoging gekoppeld aan de CAO-loonontwikkeling plus 1%, mits het huurcontract een indexeringsclausule bevat. In de vrije sector geldt dat de huurverhoging beperkt is tot het laagste van inflatie plus 1% of CAO-loonontwikkeling plus 1%.

WWS wordt dwingend

Met de invoering van de Wbh wordt het WWS landelijk dwingend. Het dwingende karakter van het WWS komt tot uiting in de verplichting voor verhuurders om de huurprijs af te stemmen op de kwaliteit van de woning en dus het WWS. Verhuurders mogen derhalve geen zelfstandige woonruimte verhuren tegen een hogere huurprijs dan de maximale huurprijs volgens het WWS. Dit geldt ook voor onzelfstandige woningen waarvoor het WWS-onzelfstandig (WWSO) geldt. Verhuurders moeten bovendien met ingang van 1 januari 2025 op grond van een wijziging van de Wet goed verhuurderschap (Wgv) huurders bij het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst  informeren over het aantal WWS-punten van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs.

Cap WOZ-waarde

De Wbh  introduceert een beperking op de WOZ-waarde voor zelfstandige woningen met 187 punten of meer, in plaats van de eerdere drempel van 142 punten. Voor woningen die meer dan 187 punten hebben, wordt de WOZ-waarde maximaal voor 33% meegeteld. Als een woning door deze beperking van het geliberaliseerde naar het gereguleerde segment verschuift, wordt het puntenaantal vastgesteld op 186. Dit zorgt ervoor dat deze woningen niet lager worden gewaardeerd dan woningen met aanvankelijk minder punten, waardoor ze binnen het gereguleerde segment blijven, wat het hoofddoel van de WOZ-cap is.

Verduurzaming

Met de Wbh wordt beoogd de verduurzaming te stimuleren door woningen met hogere energielabels (B t/m A++++) beter te waarderen, terwijl woningen met lagere labels (E, F, G) in aanmerking komen voor aftrekpunten. Het is echter de vraag of verduurzaming hiermee wordt gestimuleerd. Immers, lagere huurinkomsten, en dus minder middelen, kan betekenen dat de bereidheid van verhuurders om in verduurzaming te investeren, minder groot is.

Overige

Privé- en gedeelde buitenruimtes, sanitaire voorzieningen en luxe zoals airconditioning worden beter gewaardeerd. Verder krijgen nieuwbouwwoningen in het middensegment tijdelijk 10% opslag en zijn monumenten voorzien van aangepaste huurprijsopslagen, terwijl renovatiepunten zijn afgeschaft.

Handhaving gemeenten

Gemeenten krijgen een toezichthoudende rol op de huurprijzen en zijn zij daartoe verantwoordelijk voor de handhaving, inclusief het opleggen van boetes, op basis van de Wgv. De gemeentelijke handhaving en de verplichte puntentelling voor verhuurders treden echter pas per 1 januari 2025 in werking, waardoor gemeenten en verhuurders extra tijd krijgen om zich voor te bereiden op de uitvoering van de Wbh.

Overgangsrecht

In principe zijn de veranderingen van de Wbh niet van toepassing op lopende huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2024  afgesloten. Voor bestaande huurovereenkomsten van zelfstandige woningen die in punten eigenlijk gereguleerd hadden moeten zijn, geldt evenwel een uitzondering: voor die huurovereenkomsten gelden de nieuwe regels per1 juli 2025.

Evaluatie

De Wbh heeft veel discussie opgeroepen over haar effectiviteit en mogelijke nadelige effecten, waardoor nauwlettende monitoring van de huurmarkt essentieel is, zowel wat betreft woningvoorraad als betaalbaarheid. Wbh voorziet in een evaluatie, en wel in ieder geval binnen vijf jaar na de inwerkingtreding en vervolgens iedere vijf jaar opnieuw. In de Eerste Kamer is echter een motie (de motie-Van Rooijen) aangenomen waarin wordt verzocht om de evaluatie al binnen drie jaar na inwerkingtreding te laten plaatsvinden. Er is nog geen uitvoering gegeven aan deze motie. Daarnaast kondigde minister Keijzer (VRO) in haar kamerbrief van 18 oktober jl.  aan dat een invoeringstoets zal worden uitgevoerd om te beoordelen of de Huurcommissie, gemeenten, verhuurders en huurders effectief met de Wbh kunnen werken. De resultaten worden in het derde kwartaal van 2025 aan de Staten-Generaal gepresenteerd. Daarnaast zal de minister de Tweede Kamer halfjaarlijks rapporteren over relevante ontwikkelingen in de middenhuur, met speciale aandacht voor de Wbh. Begin 2025 wordt een eerste brief verwacht.

Conclusie

De Wbh introduceert aanzienlijke wijzigingen in de huurmarkt, maar roept tegelijkertijd kritische vragen op over haar effectiviteit. Daarom is doorlopende evaluatie van groot belang om de werkelijke impact van de Wbh te beoordelen en mogelijke aanpassingen te overwegen. De toekomst zal uitwijzen in hoeverre de Wbh bestand is tegen de uitdagingen die zich voordoen.  In een interview met Vastgoedjournaal van 11 november jl. heeft minister Keijzer opgemerkt dat zij verschillende opties ziet voor het aanpassen of terugdraaien van de Wbh, maar alles hangt af van de evaluatie van de Wbh in het eerste kwartaal van 2025.