Vandaag is door de Eerste Kamer gestemd en het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen is eindelijk aangenomen. Twee jaar geleden werd het wetsvoorstel al aangenomen door de Tweede Kamer. Op verzoek van toenmalig minister Plasterk is de stemming door de Eerste Kamer destijds uitgesteld; er waren veel twijfels over het wetsvoorstel.
De nieuwe wet heeft ingrijpende gevolgen voor de bouwpraktijk. Het doel van de nieuwe wet is de kwaliteitsborging van bouwwerken en de positie van de bouwconsument te verbeteren. Zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijk zullen er wetten worden aangepast, namelijk de Woningwet, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
De belangrijkste wijzigingen voor het bouwrecht zijn hieronder uiteengezet.
Aansprakelijkheid aannemer
In het huidige recht is het zo dat de aannemer niet aansprakelijk is voor gebreken die de opdrachtgever tijdens de oplevering ‘redelijkerwijs had moeten ontdekken’. Onder de nieuwe wet zal de aannemer eerder aansprakelijk zijn voor gebreken. Om dit te bereiken wordt er een vierde lid aan artikel 7:758 BW toegevoegd die volgt:
‘In afwijking van het derde lid, is bij aanneming van bouwwerken de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In andere gevallen kan van dit lid alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.’
De opdrachtgever zal derhalve beter beschermd zijn tegen gebreken die hij niet tijdens de oplevering heeft ontdekt. De nieuwe bepaling is van dwingend recht voor consumenten, afwijking daarvan is derhalve niet toegestaan. De aannemer draagt de bewijslast om aan te tonen dat een gebrek niet aan hem is toe te rekenen, maar bijvoorbeeld aan de architect.
Aanscherping van de waarschuwingsplicht van de aannemer
In de nieuwe wet wordt aan artikel 7:754 BW een lid toegevoegd waaruit volgt dat de aannemer tijdig schriftelijk en ondubbelzinnig de opdrachtgever moet waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht en moet wijzen op de gevolgen van deze onjuistheden voor de nakoming van de overeenkomst. Van dit lid kan net als bij artikel 7:758 lid 4 BW niet ten nadele van de consument als opdrachtgever worden afgeweken, maar wel ten nadele van de professionele opdrachtgever. Een en ander dient dan wel uitdrukkelijk bij overeenkomst te geschieden.
Verhoogde informatieplicht voor de aannemer
Daarnaast zorgt het de nieuwe wet voor een verhoogde informatieplicht voor de aannemer. Voordat de opdrachtgever gebonden is aan de overeenkomst, moet de aannemer de opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig informeren of en, zo ja, op welke wijze hij verzekerd is en of de aannemer financiële zekerheid stelt. Deze informatie maakt vervolgens deel uit van de overeenkomst. Voor consumenten die een woning (ver)bouwen mag hier niet van worden afgeweken.
Verantwoordelijkheid voor het bouwtoezicht
Op basis van het wetsvoorstel wordt de verantwoordelijkheid voor het bouwtoezicht overgebracht van gemeenten naar private partijen. De gemeente zal niet meer de vergunningaanvraag aan bouwtechnische voorschriften toetsen, maar kan wel nog handhaven. Het toezicht op de bouw wordt verder aan private partijen overgelaten. Dit wordt gedaan door een onafhankelijke kwaliteitsborger. De kwaliteitsborger werkt volgens een goedgekeurd kwaliteitsinstrument. Dit instrument schrijft voor hoe het bouwontwerp getoetst moet worden en op uitvoering moet worden gecontroleerd. Vervolgens zal de kwaliteitsborger verklaren of het gerealiseerde bouwwerk aan de bouwtechnische voorschriften voldoet. Het doel is dat op deze manier de kwaliteit van bouwwerken wordt geborgd. Veel private partijen zijn al hard aan de slag om deze kwaliteitsinstrumenten te creëren.
Afsluiting
Er zullen ingrijpende veranderingen plaatsvinden nu de wet is aangenomen. Naar verwachting treedt de wet op 1 januari 2021 in werking. Er is dus nog wel enige tijd om de praktijk voor te bereiden op alle wijzigingen.
Meer informatie? Neem contact op met Mark Moolhuizen of Lara van Hellenberg Hubar.
