Woningen: 2% of 6% overdrachtsbelasting – deel 1 Zorgwoningen
Een onderwerp dat de gemoederen blijft bezighouden, is het woningbegrip in de overdrachtsbelasting. Voor de overdracht van een woning geldt een tarief van 2% overdrachtsbelasting, maar voor een niet-woning een tarief van 6% (vanaf 1 januari 2021 zal dit tarief worden verhoogd naar 7%). De kwalificatie van een onroerende zaak heeft – zeker bij grote projecten – grote financiële gevolgen voor de koper. In dit artikel wordt in twee delen deze kwestie, aan de hand van recente jurisprudentie, nader bekeken en wordt afgesloten met een aantal aandachtspunten. In deel 1 wordt aandacht besteed aan zorgwoningen en in deel 2 aan panden die tot woningen worden verbouwd (transformatiepanden).
Basis
Overdrachtsbelasting wordt geheven bij de verkrijger van een in Nederland gelegen onroerende zaak. Naast onroerende zaken is ook de verkrijging van rechten waaraan een onroerende zaak is onderworpen belast. Dit zijn onder meer rechten van erfpacht, opstal en appartementsrechten. Ook de verkrijging van de economische eigendom van onroerende zaken is belast. Het tarief van 2% of 6% wordt berekend over de waarde van de onroerende zaak in het economisch verkeer ten tijde van de verkrijging. Hierbij is de ondergrens de tegenprestatie die tussen verkoper en koper wordt overeengekomen.
Verder bestaan er voor de overdrachtsbelasting ook verscheidene vrijstellingen, op grond waarvan de heffing van overdrachtsbelasting bij enkele varianten van verkrijging achterwege kan blijven of wordt verminderd. Deze vrijstellingen vallen echter buiten het bestek van dit artikel.
In 2011 besloot de regering de Nederlandse vastgoedmarkt, die op dat moment door de kredietcrisis stokte, te stimuleren door middel van een lager tarief overdrachtsbelasting. Het tarief van 2% werd slechts van toepassing verklaard op woningen. Hiermee werd alleen de vastgoedmarkt voor woningen gestimuleerd, dus niet de zakelijke en industriële vastgoedmarkt.
Woning
Het begrip ”woning’ in dit kader wordt omschreven als ”een onroerende zaak die naar zijn aard is bestemd voor bewoning”. Aan deze omschrijving moet zijn voldaan op het moment van de juridische overdracht. Een aantal type panden worden bij voorbaat in- of uitgesloten van het begrip woning.
Onder meer recreatiewoningen en woningen in aanbouw, mits de fundering is gestort, worden als woning aangemerkt. Daarnaast vallen aanhorigheden van een woning onder het woningbegrip, zoals tuinen, garages en afzonderlijke garageboxen. Onder andere hotels, bedrijfspanden, verpleeg- en verzorgingsinstellingen, ziekenhuizen, asielzoekerscentra zijn niet als woning aan te merken. Ook panden die feitelijk worden bewoond, maar naar hun aard niet bestemd zijn tot bewoning, kwalificeren niet als woning in de zin van de overdrachtsbelasting. In deel 2 van dit artikel wordt ingegaan op panden die worden verbouwd tot woning.
Voor de beoordeling of een bepaald pand naar aard bestemd is tot bewoning moet worden gekeken naar de kenmerken van het bouwwerk. Dit zijn onder meer het/de oorspronkelijk ontwerp, functie en bouw van het pand. Bij grote, ingrijpende verbouwingen kan de aard gewijzigd zijn Dit is het geval als meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het pand weer conform zijn oude aard te kunnen gebruiken.
Zorgwoningen
In de rechtspraak is meerdere keren aandacht geweest voor zogenaamde ”zorgwoningen”. Voor deze term bestaat geen eenduidige definitie, maar vaak gaat het om woonappartementen die zijn ingericht op bewoners die bijvoorbeeld ziek, (gedeeltelijk) gehandicapt zijn of een andere beperking hebben en daardoor zorg behoeven. Hiernaast is het doorgaans mogelijk om in het gebouw of de woning zelf zorg te krijgen of in te kopen. De appartementen zijn zelfstandig, het zijn dus geen verpleegkamers. Vervolgens speelt de discussie of deze zorgwoningen als (zelfstandige) woningen (2% overdrachtsbelasting) zijn aan te merken of dat het gaat om een verzorgingsinstelling (6% overdrachtsbelasting). Aan de hand van drie uitspraken wordt één en ander nader geïllustreerd.
In de eerste uitspraak gaat het om twee panden met zelfstandige appartementen. Daarnaast zijn er gemeenschappelijke verblijfruimten en ruimten voor zorginfrastructuur. Ieder appartement is afsluitbaar en heeft een eigen huisnummer, brievenbus, deurbel, keuken en badkamer. De bewoners kunnen zorg afnemen bij de instelling die de appartementen verhuurt of bij een andere instelling/mantelzorger. Een deel van de appartementen zijn bedoeld voor dementerenden, de andere appartementen voor bewoners met een lichamelijke beperking. De rechtbank oordeelt dat de appartementen kwalificeren als woningen in de zin van de overdrachtsbelasting. Het maakt hierbij niet uit dat er bij de bouw en inrichting rekening is gehouden met de mogelijkheid dat bewoners minder goed ter been zijn of een zorgindicatie hebben. Ook de gemeenschappelijke ruimtes worden vergeleken met een binnentuin bij een ander appartementencomplex en komt daarom geen aparte kwalificatie toe. De zorgfunctie staat volgens de rechtbank niet voorop in deze ruimten.
In de tweede uitspraak gaat het om een pand met 26 zelfstandige, afsluitbare woonappartementen. Ook deze appartementen hebben een eigen deurbel, keuken, sanitair, internet- en telefoonaansluiting en een brandalarm. Verder heeft het pand een gemeenschappelijke eet- en huiskamer, een recreatieruimte, een centrale keuken, een was- en strijkkamer, een gezamenlijke tuin, parkeergelegenheid, een receptie, een aantal technische- en kantoorruimten voor de kok en voor de directeur van de instelling die de appartementen verhuurt. Op aanvraag kunnen bewoners ook zorgdiensten krijgen van de verhuurder. In het pand is 24 uur per dag personeel aanwezig, waaronder zorgmedewerkers. Bezoekers worden eerst door het receptiepersoneel aangesproken en opgevangen. Is dit pand nu (deels) aan te wijzen als woning(en) of gaat het om een verzorgingsinstelling? De rechtbank oordeelt dat het gedeelte met appartementen van het pand tot bewoning is bestemd. Het overige deel is niet als woning aan te merken en wordt dus naar het 6% tarief belast. De rechtbank komt tot dit oordeel aan de hand van de objectieve kenmerken van het pand. Verder is het pand volgens de rechtbank bestemd tot bewoning. De appartementen zijn volgens hen niet te onderscheiden van normale woningen. Alle benodigde voorzieningen zijn aanwezig, zoals eerder genoemd. Dat het pand is gericht op exploitatie door een zorgondernemer en daar ook voorzieningen zijn (keuken, gemeenschappelijke ruimten) doet hier niet aan af. Ook de aanwezigheid van de mogelijkheid om zorg thuis in te kopen en het personeel, maakt niet uit. De contractuele relatie van de bewoners met de exploitatie van het pand is niet bepalend.
In de derde uitspraak gaat het om een pand dat wordt omschreven als dubbele villa in de leveringsakte. Het pand is verbouwd tot woonstudio’s, waarbij verpleeghuiszorg wordt geboden aan mensen met vergevorderde dementie. Het pand is ingericht om verblijf te geven aan zwaar zorgbehoevende mensen. Dit doel blijkt uit de feitelijke aard en inrichting van het pand. De studio’s hebben een eigen badkamer, maar geen kookgelegenheid, slechts een pantry. De appartementen zijn voorzien van elektronische voorzieningen gericht op de veiligheid, zoals een alarm in het appartement en de badkamer, een deursignaleringssysteem, een deuropeningssysteem, een uitluistersysteem, vaste bewegingsdetectie en vast cameratoezicht. De appartementen zijn afsluitbaar om te voorkomen dat medebewoners ongevraagd binnenkomen, maar het zorgpersoneel kan te alle tijde in de appartementen komen middels een ”moedersleutel”. In het pand zijn daarnaast nog een logeerkamer en een spreekkamer aanwezig die geen woonfunctie hebben. De rechtbank neemt ook in aanmerking dat bewoners per maand €9.064,72 betalen voor het verblijf, hiervan ziet op €2.525 op huur en €6.539,72 op de zorgcomponent. Het pand is door de verbouwing niet langer aan te merken als woning maar is sindsdien primair gericht op de verzorging. Het pand is daarom niet als woning aan te merken en valt in het tarief van 6%.
Conclusie
Voor de kwalificatie van zorgwoningen moeten eerst de standaardvragen gesteld moeten worden: is het allereerst belangrijk om de volgende vragen te stellen: hoe is het pand oorspronkelijk gebouwd en gebruikt? En zijn er nadien ingrijpende verbouwingen geweest? Indien hieruit niet direct is op te maken of het onmiskenbaar om een woning gaat, zal gekeken moeten worden naar de feitelijke eigenschappen van het betreffende pand.
Uit bovenstaande jurisprudentie is gebleken dat van belang is om vast te stellen hoe prominent de zorgcomponent in de praktijk aanwezig is en welke functie voorop staat. Is de zorg slechts een onderdeel van de woningen of een overheersend element? Bij de eerste zaken gaat het om vrij ”normale” appartementen waar mensen zonder beperkingen/zorgbehoefte kunnen gaan wonen met het oog op de toekomst. In het laatste voorbeeld gaat het heel duidelijk om een specialistisch verzorgingstehuis, waar men alleen gaat wonen bij een vergevorderd ziektebeeld. De verzorgingsbehoefte en geboden zorg is in de verschillende zaken beduidend anders. Zorgwoningen zijn een interessant grijs gebied omdat zij balanceren tussen de kwalificaties. Enerzijds bieden zij woonruimte, anderzijds overheerst de verzorgingsfunctie in bepaalde gevallen boven de woonfunctie. Per pand zal dus deze afweging gemaakt moeten worden.
