Woningportefeuille vervreemden? Eerst de huurdersorganisatie informeren!
Zakelijke vastgoedbeleggers overwegen hun Nederlandse woningportefeuille vol huurwoningen te verkopen, of bieden hun woningportefeuille zelfs al te koop aan. Wat deze beleggers daarbij mogelijk over het hoofd zien, is dat zij als verhuurders het recht op overleg en advies van een huurdersorganisatie en/of bewonerscommissie moeten respecteren. Doen zij dit niet, dan kan dit naast uitstel van de transactie mogelijk ook grote (financiële) gevolgen hebben.
Het verhuurdersklimaat in Nederland is er de laatste jaren niet aantrekkelijker op geworden door hogere belastingen, hogere rente en nieuwe wetgeving zoals de ‘Wet betaalbare huur’. Zo blijkt uit onderzoek van het Ministerie van Financiën dat het gemiddelde rendement voor bestaande particuliere verhuurders van huurwoningen in Nederland als gevolg van de genoemde factoren is gedaald van 8,4% naar 4%.[1] Cijfers over het rendement van zakelijke vastgoedbeleggers in huurwoningen zijn tot dusver niet gepubliceerd, maar ondanks de schaalvoordelen die de meeste zakelijke vastgoedbeleggers kunnen behalen zal dit rendement eveneens (fors) gedaald zijn. Om die reden overwegen particuliere en zakelijke vastgoedbeleggers met een woningportefeuille in Nederland om deze van de hand te doen, helemaal nu de huizenprijzen nog altijd historisch hoog zijn.
Bij dergelijke transacties zal de verkoper vaak het liefst zo snel mogelijk van zijn woningportefeuille af willen en de koper deze het liefst zo snel mogelijk willen ontvangen. Is de verkoper echter een toegelaten instelling conform de Woningwet óf bestaat de woningportefeuille uit 25 of meer huurwoningen, dan kan zich een vertragende factor voordoen waarvan veel verkopers zich niet bewust zijn: de ‘Wet op het overleg huurders verhuurder’ (WOHV).
Uit de WOHV, die sinds 2009 ongewijzigd van kracht is, volgt dat de verkoper – in zijn rol als verhuurder – een betrokken huurdersorganisatie en/of bewonerscommissie (hierna tezamen “huurdersorganisatie”) uit eigen beweging schriftelijk moet informeren over zijn voornemen om de woningportefeuille te vervreemden. Vervolgens moet hij de huurdersorganisatie minimaal zes weken de tijd gunnen om met hem in overleg te treden en zo nodig advies uit te brengen. Mocht de huurdersorganisatie een negatief advies uitbrengen, dan kan de verkoper hier alsnog gemotiveerd van afwijken. Maar feit blijft dat de huurdersorganisatie het recht heeft om over de vervreemding te adviseren.
De WOHV is in het leven geroepen vanuit de gedachte dat huurders en verhuurders die meer communiceren en al dan niet gedwongen in overleg treden met elkaar onder aan de streep een betere relatie ontwikkelen met minder geschillen. Om die reden is huurders, verenigd in een huurdersorganisatie, bij wet de mogelijkheid en de tijd geboden om hun advies uit te brengen over voor hun belangrijke wijzigingen in het beleid van de verhuurder. Denk daarbij naast vervreemding van het gehuurde bijvoorbeeld ook aan plannen voor een renovatie, het beleid inzake de huurprijzen en een wijziging van het toewijzings- en verhuurbeleid.
De verkoper kan pas overgaan tot vervreemding c.q. levering van de woningportefeuille wanneer i) de zes weken-termijn is verstreken; ii) de huurdersorganisatie binnen de zes weken-termijn schriftelijk mededeelt geen bezwaar te hebben tegen de vervreemding; of iii) drie dagen nadat de gemotiveerde reactie van de verkoper op het negatieve advies door de huurdersorganisatie is ontvangen. Lapt de verkoper deze regel aan zijn laars, dan riskeert hij een procedure bij de kantonrechter waarin de huurdersorganisatie aanvoert dat zij door deze schending van de informatieplicht uit de WOHV is benadeeld. Gaat de kantonrechter hierin mee – een route die op grond van de wetgevingsgeschiedenis zeker plausibel is – dan kan hij bepalen dat de vervreemding wordt opgeschort totdat het verzuim van de verkoper is hersteld. In andere woorden, dan zal de verkoper de huurdersorganisatie alsnog een zes weken-termijn moeten gunnen zoals in de vorige alinea omschreven.
Een dergelijke sanctie kan voor de verkoper verstrekkende (financiële) gevolgen hebben. Immers, in de meeste koopovereenkomsten is een wederkerige boeteclausule opgenomen waaruit volgt dat de partij die niet aan zijn verplichtingen onder de koopovereenkomst voldoet soms tot tien procent van de koopsom verschuldigd is. Nu de verkoper als gevolg van het verplichte uitstel van vervreemding niet in staat is om de woningportefeuille conform de overeengekomen leveringsdatum over te dragen, voldoet hij niet aan zijn (kern)verplichting onder de koopovereenkomst en is de kans aanwezig dat hij de boete verbeurd. Of de waarschijnlijk significante boete stand houdt, of dat een rechter deze zal matigen op grond van de redelijkheid en billijkheid, valt te bezien. Maar de kans is zonder meer aannemelijk dat de verkoper in ieder geval de vertragingsschade, die de koper als gevolg van het uitstel lijdt, zal moeten vergoeden.
[1] Stutterheim, Van der Sluijs en Schellekens, 21 december 2023 in ESB 108(4828): ‘Rendement particuliere verhuurders onder druk’, vrij te raadplegen via de website van ESB.
