Zelfbewoningsplicht: hoe buy-to-let wordt ingeperkt

Met de huidige oververhitte woningmarkt is het voor particulieren steeds moeilijker geworden een geschikte en betaalbare koopwoning te vinden. Bijkomend probleem hierbij is dat veel beleggers woningen opkopen om ze vervolgens (duur) te verhuren (het zogenaamde ‘buy-to-let’ principe). Verschillende gemeenten en de regering proberen dit probleem tegen te gaan door aan kopers een zelfbewoningsplicht op te leggen. Op deze manier wordt tegelijkertijd getracht het opkopen van koopwoningen door beleggingsmaatschappijen te voorkomen en particulieren een (grotere) kans te bieden een geschikte koopwoning te verkrijgen. 

Er valt onderscheid te maken tussen enerzijds gemeenten die bij nieuwbouwprojecten invloed kunnen uitoefenen op de zelfbewoning en anderzijds de regering die met landelijke wet- en regelgeving het opkopen probeert tegen te gaan. In deze bijdrage focus ik mij met name op de gemeenten.

Anti-speculatiebeding

Gemeenten willen vaak niet dat met recent gebouwde (en verkochte) woningen wordt gespeculeerd. Zij hanteren in dat kader een anti-speculatiebeding. Zij nemen dan in de leveringsakte op dat een koper binnen een bepaalde periode, vaak één jaar of twee jaar, de woning niet mag overdragen aan een derde zonder toestemming van de gemeente. Dit beding zegt echter alleen iets over overdraagbaarheid van de woning, niet over het bewonen ervan of een verbod op verhuur van de woning.

Zelfbewoningsplicht

Een stap verder gaat de zelfbewoningsplicht. Een belegger kan immers voldoen aan het anti-speculatiebeding, maar verhuurt de woning wel waardoor het probleem uit de inleiding niet wordt opgelost. Een zelfbewoningsplicht verplicht een koper de woning zelf te gaan bewonen. Deze verplichting kan tijdelijk worden opgelegd, dus voor een aantal jaar of juist voor onbepaalde tijd. In dat laatste geval dienen eigenaren van een woning de woning altijd zelf te bewonen. De koper mag de woning dus niet verhuren, maar moet er daadwerkelijk zelf gaan wonen. Het ‘buy-to-let’ principe wordt hiermee tegengegaan. 

De verplichting kan in beginsel alleen worden opgelegd door gemeenten indien gemeenten een grondpositie hebben. Bij nieuwbouwprojecten met gemeentegrond zijn gemeenten in een positie waarin zij afspraken kunnen maken en verplichtingen kunnen opleggen aan de ontwikkelaar van het project. Ze kunnen deze afspraken vastleggen in anterieure overeenkomsten, koopovereenkomsten of bij erfpacht in de erfpachtvoorwaarden. 

De zelfbewoningsplicht kent altijd een aantal elementen. Allereerst wordt een periode bepaald waarbinnen de plicht geldt. De zelfbewoningsplicht kan ook gecombineerd worden met het anti-speculatiebeding wat hiervoor besproken is. Op deze manier ”kiest” de gemeente als het ware een gewenste koper: de koper die in ieder geval voor enige tijd in de woning wil gaan wonen. 

Opvolgende verkrijgers ook gebonden

Vaak worden aan anti-speculatiebedingen en zelfbewoningsplichten een kwalitatieve verplichting en kettingbeding met boetebeding gekoppeld. Of hiermee gewerkt wordt is afhankelijk van de vraag hoe lang de verplichtingen van kracht dienen te zijn. Door deze verplichtingen wordt een koper verplicht de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding weer op te leggen aan een opvolgende verkrijger. Deze opvolgende verkrijger is op diens beurt ook weer verplicht de plichten op te leggen aan diens opvolgend verkrijger enzovoorts. Dit alles op straffe van een boete. Deze boete moet echter wel ”redelijk en billijk” zijn. Onredelijk hoge boetes zijn al een aantal keer gematigd door de rechter. Klik hier voor meer informatie over kwalitatieve verplichtingen, kettingbedingen en boetebedingen. 

Het opleggen van een anti-speculatiebeding aan een opvolger doet wellicht wat vreemd aan: het was toch juist de bedoeling dat er niet verkocht zou worden? Dat is weliswaar het doel van dit beding, maar in uitzonderingsgevallen en gevallen waarin toestemming is verleend, kan een woning toch worden verkocht. Desalniettemin kan het zijn dat ook ná de eerste bewoning de gemeente niet wil dat er gespeculeerd wordt met de woning. Het anti-speculatiebeding wordt daarom wederom opgelegd aan de opvolgende koper. 

Uitzonderingen

Uiteraard zijn er gevallen waarin het niet redelijk is om een eigenaar van een woning te houden aan de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding. Vaak wordt bepaald dat de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding niet van toepassing zijn bij bijvoorbeeld een essentiële verhuizing wegens werkverplichtingen of executieveiling door de hypotheekhouder. Ook is het mogelijk toestemming te verkrijgen van de desbetreffende gemeente om in afwijking van de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding te verhuren of verkopen. 

Gemeente Amsterdam

Een aantal gemeentes in Nederland, waaronder de gemeente Amsterdam, kennen een erfpachtstelsel; zij verkopen geen grond aan ontwikkelaars en particulieren, maar geven gronden en appartementsrechten uit in erfpacht. Hierbij worden middels erfpachtvoorwaarden bepaalde voorwaarden gesteld. Middels deze erfpachtvoorwaarden kan ook de zelfbewoningsplicht worden opgelegd. Zo kent de gemeente Amsterdam sinds juli 2020 een verhuurverbod, welk verbod is opgenomen in de erfpachtvoorwaarden. Dit ziet slechts op nieuwe uitgiften in erfpacht, voor bestaande bouw geldt dit dus niet. Het verbod wordt voor onbepaalde tijd opgelegd en omdat het is opgenomen in de erfpachtvoorwaarden geldt dit automatisch ook voor opvolgende erfpachters. 

Ook hierbij gelden een aantal uitzonderingen. Het blijft mogelijk om de woning te verhuren aan een familielid en aan derden bij een tijdelijk (minimaal 3 maanden en maximaal 2 jaar) verblijf in het buitenland. Ook mogen sociale en middeldure huurwoningen nog verhuurd worden. Verder geldt het verhuurverbod niet in gevallen waarbij dit een onvoorzien en onredelijk benadelend gevolg zou hebben voor de erfpachter. Tot slot kan bij de ontwikkeling van kwetsbare gebieden worden afgeweken van het verhuurverbod. 

Landelijke wetgeving

Tot slot de landelijke wetgeving. Hierboven is gesproken over gemeenten en de mogelijkheden bij nieuwe woningen. Minister Ollongren heeft gekeken naar de mogelijkheid van zogenaamde ‘opkoopbescherming’. In dat kader is in november 2020 een wetsvoorstel in consultatie gebracht. De opkoopbescherming gaat minder ver dan de zelfbewoningsplicht, maar houdt (onder meer) in dat gemeenten in bepaalde buurten waar schaarste is aan betaalbare koopwoningen de bevoegdheid krijgen om beleid op te stellen op grond waarvan het verboden is om woonruimte zonder vergunning in gebruik te geven binnen een periode van 4 jaar na verkrijging. Het wetsvoorstel ligt inmiddels bij de Eerste Kamer, waar nu wordt gewacht op een memorie van antwoord. De opkoopbescherming ziet dus niet alleen op nieuwe woningen, maar juist ook op bestaande woningen in buurten waar schaarste aan koopwoningen bestaat. 

Overigens is het via publiekrechtelijke weg reeds mogelijk om (landelijk) speculatie bij sociale woningen tegen te gaan. 

Conclusie

Terwijl gewacht wordt op landelijke wetgeving, proberen gemeenten particulieren te ondersteunen in het vinden van een geschikte koopwoning. Met anti-speculatiebedingen en een zelfbewoningsplicht wordt het moeilijker voor beleggers (nieuwbouw)woningen en hele nieuwbouwwoning-portefeuilles op te kopen te verhuren. Voor particulieren is het juist de bedoeling dat zij makkelijker een woning kunnen vinden. Hierbij zal per gemeente verschillen hoe de plichten worden ingevuld en hoe lang deze gelden. De landelijke wetgeving zal naar verwachting meer impact hebben, aangezien hiermee ook de eigenaars van bestaande woningen worden getroffen.