Waarmee kunnen wij u helpen?

    Nieuws

    Koop breekt geen huur, maar ook geen recht van eerste koop (meer)?!

  • NL EN
  • Het gezegde "koop breekt geen huur" is alom bekend. Deze wettelijke regeling houdt kort gezegd in dat de overdracht van een verhuurde zaak geen einde maakt aan de huurovereenkomst. De huurovereenkomst gaat van rechtswege mee over op de opvolgend verhuurder. Sinds het arrest van het Hof in Den Haag op 14 juli 2015 kan daar echter (onder bepaalde omstandigheden) aan worden toegevoegd; "koop breekt geen recht van eerste koop".

    De Hoge Raad bepaalde reeds in 1923 dat het 'koop breekt geen huur' beginsel beperkt dient te blijven tot rechten en verplichtingen die zien op het gebruik van het gehuurde tegen een bepaalde prijs betreffen. Een recht van eerste koop viel hier in beginsel niet onder en kon niet worden ingeroepen jegens een nieuwe eigenaar, aldus de Hoge Raad in 1923.

    In de literatuur verscheen echter geregeld kritiek op dit standpunt van de Hoge Raad. Later werd dit standpunt door de Hoge Raad nogmaals bevestigd waarbij de Hoge Raad oordeelde dat "een recht van eerste koop niet van rechtswege over gaat op de nieuwe eigenaar, tenzij duidelijk sprake is van een vergoeding die de huurder betaalt voor het recht van eerste koop."

    In de praktijk zien we dat geregeld in een huurovereenkomst een dergelijk "recht van eerste koop" wordt opgenomen. Om te zorgen dat een huurder zijn recht van eerste koop toch kan uitoefenen jegens een nieuwe eigenaar, werd dan ook geadviseerd om in de huurovereenkomst op te nemen dat een vergoeding wordt betaald voor het kooprecht en daarnaast de verhuurder – op straffe van een boete – te verplichten het kooprecht op grond van contractsovername over te dragen aan een nieuwe eigenaar.

    Het hof was recentelijk van oordeel dat wanneer een huurder aanzienlijk investeert in de woning met het oog op het feit dat hij de woning uiteindelijk zou (kunnen) kopen, met zich brengt dat de opvolgend verhuurder gebonden is aan het recht van eerste koop. Voor de praktijk is deze uitspraak van belang voor zowel huurders als verhuurders. Opvolgend verhuurders zijn mogelijk langer gebonden aan een recht van eerste koop. Bij een verkoop door een opvolgend verhuurder zal deze mogelijke aanbiedingsplicht goed beoordeel moeten worden.

    Meer weten? Neem dan contact op met Jordie Bakker of Joris Bal.

    Meer over